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一、起草背景

2019年7月，国务院办公厅印发《365体育APP完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号），指出充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，促进土地要素流通，提高节约集约用地水平，推动经济高质量发展。2020年7月，省政府办公厅出台《365体育APP完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（苏政办发〔2020〕56号），要求建立健全产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，为促进江苏经济社会高质量发展提供优质服务和保障，并于2022年6月25日上线运行江苏省土地市场网二级市场交易平台。为贯彻落实国务院和省政府文件要求，市资规局牵头起草了《365体育APP完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法》（以下简称《实施办法》）。

二、主要内容

《实施办法》共分7章40条。

（一）总则（第1条—第6条）。明确了《实施办法》出台的目的、适用范围、交易原则、准入要求等一般性规定。从经济高质量发展的角度，提出了鼓励社会资本参与低效产业用地再开发，推进工业用地提质增效。强调在转让、出租时要满足产业准入、安全生产、环境保护等方面的管理要求。建立风险提示机制，避免交易纠纷，维护群众权益。

（二）建设用地使用权的转让（第7条—第18条）。明确了国有建设用地使用转让的范围和形式，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、合并或分立等形式。明确了国有建设用地使用权不得转让的情形和转让后的权利义务及履约要求。提出了划拨土地和出让土地的转让要求、分割及合并转让的条件和要求。从安全生产和避免工业用地经营化及兼顾低效土地再开发的角度，重点对分割转让提出相应要求。一是地块分割前应针对消防、安全、生产、经营和使用功能提出分割方案，并经相关主管部门审查同意。二是工业用地分割转让后，单宗面积原则上不得低于1.5公顷。

（三）建设用地使用权的出租（第19条—第23条）。明确了国有建设用地使用权出租的范围。明确了出让土地和划拨土地的出租要求。鼓励承租人通过厂房加层、改造、内部用地整理等途径对现有工业用地提高利用率和增加容积率。

（四）建设用地使用权的抵押（第24条—第31条）。明确了国有建设用地抵押的范围。明确了划拨土地、出让土地、租赁土地、公益性项目的抵押及分割抵押的要求。放宽了抵押权人限制，允许自然人、企业等非金融机构作为抵押权人，参与国有建设用地使用权抵押。从维护群众利益的角度出发，提出已预售和已办理预告登记的商品房用地，不得整宗设定抵押。闲置土地不得办理抵押融资。

（五）交易程序（第32条—第35条）。健全“信息发布—意向达成—合同签订—交易监管”全流程交易程序，规范了交易申请、核实土地状况、发布交易信息、办理交易事务、缴纳价款和税费、办理登记、公布和备案的七步交易程序。依托江苏省建设用地二级市场交易平台，落实“放管服”改革要求，持续推进“互联网+政务服务”，提供高效便捷的服务，实现“一窗受理、一网通办、一站办结”。

（六）市场协同监管（第36条—第39条）。完善二级市场动态监测制度，加强交易事中事后监管，强化市场信用监管。建立国有资产处置和司法处置联动机制。

（七）附则（第40条）。文件有效期等内容。

三、主要特色

《实施办法》着重体现了三个方面的特点：一是进一步激发市场活力。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，以国土空间规划及相关产业规划为指导，以促进土地要素流通为重点，以提高存量土地资源配置效率为目的，推动经济高质量发展。二是进一步推进交易自由。《实施办法》中交易价格、抵押金额未做强制性规定和指导性的表述；同时，强调在符合法律法规和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由。三是进一步保障合法权益。《实施办法》通过核实土地状况、加强交易监管、建立风险提醒机制和司法处置及国有资产处置的协同机制，以及限制已预售或已预告登记商品房用地抵押、禁止闲置土地入市交易等措施，控制潜在风险，保障群众合法权益，避免交易纠纷、维护社会稳定。